海南省农村宅基地确权

农村土地确权登记是维护农民土地权益、促进农村改革发展的一项基础性工作。以下是海南省农村宅基地确权的内容介绍，欢迎阅览！

海南省人民政府关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的实施意见

琼府〔2016〕74号

各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位：

为贯彻落实《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(国发〔2015〕45号)精神，现就做好我省辖内农村承包土地(指耕地)的经营权和农民住房财产权(以下简称“两权”)抵押贷款试点工作，提出以下意见。

一、总体要求

(一)指导思想。

全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神，深入落实党中央、国务院决策部署，按照所有权、承包权、经营权三权分置和经营权流转有关要求，以落实农村土地的用益物权、赋予农民更多财产权利为出发点，深化农村金融改革创新，加大对“三农”的金融支持力度，引导农村土地经营权有序流转，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点，有效盘活农村资源、资金、资产，增加农业生产中长期和规模化经营的资金投入，为稳步推进农村土地制度改革提供经验和模式，促进农民增收致富和农业现代化加快发展。

(二)基本原则。

一是依法有序。“两权”抵押贷款试点要坚持于法有据，遵守物权法、土地管理法、农村土地承包法、城市房地产管理法等有关法律法规和政策要求，先在全国人大常委会授权试点地区范围内开展，待试点积累经验后再稳步推广。

二是自主自愿。切实尊重农民意愿，“两权”抵押贷款由农户等农业经营主体自愿申请，确保农民群众成为真正的知情者、参与者和受益者。流转土地的经营权抵押需经承包农户同意，抵押仅限于流转期内的收益，不得损害农民的土地承包权益。金融机构要在财务可持续基础上，按照有关规定自主开展“两权”抵押贷款业务。

三是稳妥推进。在维护农民合法权益前提下，妥善处理好农民、农村集体经济组织、金融机构、政府之间的关系，慎重稳妥推进农村承包土地的经营权抵押贷款试点和农民住房财产权抵押、担保、转让试点工作。

四是风险可控。坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线。试点地区要完善确权登记颁证、流转平台搭建、风险补偿和抵押物处置机制等配套政策，防范、控制和化解风险，确保试点工作顺利平稳实施。

(三)试点范围。

东方市、屯昌县、文昌市为农村承包土地的经营权抵押贷款试点市县，文昌市、琼中黎族苗族自治县为农民住房财产权抵押贷款试点市县。开办“两权”抵押贷款业务的金融机构以在试点市县设立分支机构的银行业金融机构为主，原则上应覆盖全部银行业金融机构。

二、试点内容及任务

(一)加快推进确权登记颁证进度。农村承包土地的'经营权抵押贷款试点市县要加快推进农村土地承包经营权确权登记颁证，探索建立流转土地经营登记备案制度，由县级人民政府统一颁发流转土地经营权证。农民住房财产权抵押贷款试点市县要建立完善宅基地使用权和农民住房所有权确权登记颁证制度，实行统一登记。

(二)建立“两权”抵押登记制度。试点市县要尽早建立“两权”抵押登记制度，明确具体部门负责对“两权”抵押进行登记，规范登记流程，完善他项权利证书的发放和登记注销程序。农民住房财产权设立抵押的，需将宅基地使用权与住房所有权一并抵押。要建立完善多级联网的农村土地产权交易平台，完善其“两权”流转处置功能，探索建立“两权”抵押、流转、评估的专业化服务机制，支持以各种合法方式流转的农村承包土地的经营权用于抵押。

(三)规范“两权”价值评估行为。试点市县要建立“两权”抵押价值评估制度，努力做到一次评估、多年有效，切实减轻农民负担。探索建立“两权”价值评估的中介服务机构，引入独立的第三方评价机制。农业、房管部门应对评估机构资质准入、评估方式等进行规范。

(四)开发“两权”抵押贷款产品。金融机构要建立管理制度和实施细则，落实“两权”抵押融资功能，在风险可控的前提下，在贷款利率、期限、额度、担保、风险控制等方面加大创新支持力度，简化贷款管理流程，扎实推进“两权”抵押贷款业务。鼓励金融机构在农村承包土地的经营权剩余使用期限内发放中长期贷款，有效增加农业生产的中长期信贷投入，鼓励对经营规模适度的农业经营主体发放贷款。创新信贷资金跟踪监管机制，实施“两权”抵押贷款资金封闭运行，主要用于发展农林牧副渔生产经营和改善农村居住环境等用途。?

(五)建立“两权”抵押物处置机制。因借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形需要实现抵押权时，允许金融机构在保证农户土地承包权和基本住房权利前提下，依法采取多种方式处置抵押物。试点市县要完善抵押物处置措施，鼓励通过挂牌流转、专设机构收储等方式，确保当借款人不履行到期债务或发生当事人约定的情形时，承贷银行能顺利实现抵押权。农民住房财产权(含宅基地使用权)抵押贷款的抵押物处置应与商品住房制定差别化规定。探索农民住房财产权抵押担保中宅基地权益的实现方式和途径，保障抵押权人合法权益。探索建立宅基地使用权有偿转让机制，农民住房财产权抵押贷款的抵押物处置，受让人原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。

(六)建立风险缓释及补偿机制。试点市县要结合实际，采取利息补贴、壮大政策性融资担保公司、利用农村土地产权交易平台提供担保、设立风险补偿基金等多种方式，建立“两权”抵押贷款风险缓释及补偿机制。保监会海南监管局要指导保险行业进一步完善农业保险制度，引导保险机构创新产品，积极开办“两权”抵押贷款保证保险，大力推进农业保险和农民住房保险工作，扩大保险覆盖范围，充分发挥保险的风险保障作用。试点市县要加大政策宣传，积极推进农村信用体系建设，为“两权”抵押贷款提供良好信用环境。

(七)加大货币政策扶持和监管政策支持。人行海口中心支行要支持金融机构积极稳妥参与试点，对符合条件的农村金融机构加大支农再贷款支持力度。银监会海南监管局要积极落实银监会关于“两权”抵押贷款试点业务的监管政策措施，支持银行业金融机构开展“两权”抵押贷款业务。

三、组织实施

(一)加强组织领导。成立省“两权”抵押贷款试点工作指导小组(以下统称省指导小组)，负责落实全国指导小组有关“两权”抵押贷款试点工作要求，指导试点市县开展试点，督查试点市县相关政策措施的落实，统筹协调试点中存在的重点难点问题，并做好专项统计、跟踪指导、评估总结等相关工作;省指导小组办公室设在人行海口中心支行。试点市县政府要及时成立试点工作小组，负责指导辖内“两权”抵押贷款业务开展，承担辖内试点工作主体责任。省、市县二级工作小组要建立试点工作会商制度，协调研究解决“两权”抵押贷款试点推进中面临的实际困难和问题。

(二)明确责任分工。全省各级政府、各部门要讲政治、顾大局，充分认识改革试点的重要意义，准确领会改革试点政策精神，扎实推进中央赋予的“两权”抵押贷款试点改革。省政府金融办要会同人行海口中心支行建立“两权”抵押贷款培训机制，加强业务指导，确保改革试点政策落实到位;省农业厅、省国土资源厅、省住房城乡建设厅、省林业厅等单位要加强指导和配合，切实加快推进全省农村承包土地的经营权以及宅基地使用权和农民住房所有权确权登记颁证工作，并将全省“两权”确权登记数据纳入全省“多规合一”数据管理平台。试点市县政府要严格落实试点条件，认真研究“两权”抵押贷款政策，尽快形成本市县具体试点工作方案，经市县政府常务会和市县委常委会审议通过后抓紧上报，经省政府审核后印发执行。各银行业金融机构可根据本意见和金融管理部门制定的“两权”抵押贷款试点管理办法，建立相应的信贷管理制度并制定实施细则，报省指导小组办公室备案，同时指导试点市县分支机构积极开展“两权”抵押贷款业务。

(三)做好监测评估。人行海口中心支行要建立“两权”抵押贷款专项统计制度，并做好我省试点市县统计工作;会同省指导小组其他成员单位对试点工作进行跟踪、监督和指导，各试点市县试点工作小组要开展年度评估，做好年度试点总结报告，并于每年1月20日前以试点市县政府名义报送省指导小组。开展年度评估，省指导小组形成我省年度试点总结工作报告，以省政府名义上报全国指导小组。试点市县和省级银行业金融机构应在试点启动后按季度向省指导小组报告试点工作进展情况及政策建议。按照国务院统一部署要求，全部试点工作于2017年底前完成。省指导小组成员单位、试点市县工作小组和省级银行业金融机构要确定1名联络员，并将名单和联系方式报省指导小组办公室。

附件：海南省农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点工作指导小组职责分工表

　　海南省人民政府

　　2016年7月26日

2014年国土资源部等五部委联合印发《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》以来，农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作取得积极进展，但也存在着农村地籍调查工作基础薄弱，个别地方不动产登记工作进展缓慢，一些地方宅基地“一户多宅”、面积超占严重等突出问题，特别是农村土地制度改革试点地区土地确权登记发证迟缓，直接影响了试点工作的顺利推进。

为明确政策意见，为地方推进农村土地确权登记工作提供政策供给，国土资源部近日下发《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(以下简称《通知》)。针对《通知》规定的重点内容，国土资源部地籍管理司(不动产登记局)负责人近日进行了政策解读。

落实不动产统一登记不含糊

《通知》指出，除西藏自治区的部分市、县外，全国都已实现不动产登记“发新停旧”，不动产登记制度顺利落地实施。针对个别地方农村不动产登记不规范的问题，《通知》明确提出四点要求：

一是农村宅基地和集体建设用地使用权以及房屋所有权是不动产统一登记的重要内容，要按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范(试行)》等法规政策规定，颁发统一的不动产权证书。这一点不能有任何含糊。

二是要根据当地工作条件，因地制宜选择合适的调查方法，开展房地一体的农村权籍调查，将农房等宅基地、集体建设用地上的定着物纳入调查范围，并明确农村权籍调查不得收费，不得增加农民负担。条件不具备的地方，可采用简便易行的调查方法，形成满足登记要求的权籍调查成果。

三是要将宅基地、集体建设用地和房屋等定着物一并划定不动产单元，编制不动产单元代码，为农村不动产配上“身份证号”。

四是开展权籍调查时，不动产登记机构应将宅基地、集体建设用地和房屋的权属调查结果送达农村集体经济组织，并在村民会议或村民代表会议上说明，同时以张贴公告等形式公示权属调查结果，做到农村权籍调查公正、公开，充分保障农民的知情权。

历史遗留权属问题有说法

《通知》以“依法确权、尊重历史、公平合理、服务改革”为基本原则，针对地方反映较为突出的历史遗留问题，结合已有的政策规范和地方工作需要，进一步系统明确了解决政策。具体包括：针对“一户多宅”问题，《通知》强调，宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。考虑到实践中户籍管理与宅基地管理不衔接，公安部门规定有独立住址才能分户，而基层国土资源部门在户籍分户后才批准使用宅基地，因此导致符合当地分户建房条件未分户但未经批准另行建房分开居住的，《通知》要求地方结合实际经本农民集体同意并公告无异议，并按规定补办有关用地手续后依法予以确权登记;未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。

针对宅基地面积超占问题，《通知》明确对于历史上经过批准的宅基地，认可批准的效力，按照批准面积确权登记。对于未经批准占用宅基地的，《通知》分历史阶段予以处理。因宅基地使用面积标准是1982年《村镇建房用地管理条例》规定的，1987年写进《土地管理法》，《通知》结合国土资源部有关规定，又考虑到当前不动产登记工作加快推进的有关要求以及宅基地试点改革正在探索对超占面积进行有偿使用等，分1982年以前、1982年～1987年、1987年以后3个历史阶段对宅基地超占面积如何确权登记进行了规定。即1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记;1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农民集体成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记;1987年《土地管理法》实施后，农民集体成员建房占用的宅基地，符合规划但超过当地面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

针对非本农民集体成员(含城镇居民和华侨)依法取得的宅基地，《通知》规定要依法予以确权登记。非本农民集体成员使用宅基地有两种情况。第一种是政府实施扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等项目组织农民易地建房使用宅基地，都是经统一规划和批准的，应予以确权登记。但为防止迁新、建新不退旧，《通知》要求在退出原宅基地并注销登记后，再办理登记手续。第二种是1999年之前非农业户口居民(含城镇居民和华侨)合法取得的。因宅基地属于农民的福利性待遇，但对非农业户口居民(含城镇居民和华侨)因转让、赠与房屋以及经政府审批建房等方式占用宅基地的，《通知》认可其合理性，分1982年前、1982年～1999年两个历史阶段，规定了确权登记的政策。因为1999年国办发文禁止城市居民再以自行建造或购买的方式获得宅基地，所以1999年之后城镇居民使用宅基地的，不予确权登记。

针对集体建设用地使用权确权问题，鉴于以往关于集体建设用地使用权确权登记政策规定较少，缺少针对不同历史阶段集体建设用地确权要求，而目前农村土地制度改革中集体建设用地确权登记工作又非常重要。因此，《通知》明确分两个历史阶段，对1987年《土地管理法》实施前，乡(镇)、村公共设施、公益事业使用集体土地至今的，按照宜宽则宽原则予以确权登记;乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，要经所在农民集体同意，报乡(镇)人民政府审核后，依法确定使用单位集体建设用地使用权。1987年《土地管理法》实施后使用集体建设用地的，要严格规范，应依据批准文件办理确权登记。

针对没有权属来源资料问题，《通知》在《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号)文件规定基础上，进一步完善程序，强调要查明历史使用状况，属于合法使用的，宅基地要经农民集体确认并出具证明，集体建设用地要经农民集体同意，公告30天无异议，乡(镇)政府核实，县级政府审定或批准后，予以确权登记。

农村妇女、进城落户农民合法权益有保障

为有效维护农村妇女宅基地权益，《通知》明确，农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记薄及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记。

按照中央推进城镇化工作安排，未来1亿农民将进城落户。根据《国务院关于深入推进城镇化建设的若干意见》中“切实维护进城落户农民在农村的合法权益和其合法宅基地权益应予以保护”的规定，《通知》规定农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。